Нюансы определения границы помещения

14 сентября 2018 годакадастровый инженер, к.т.н. С. А. Григорьев

Нюансы определения границы помещения

Говоря простым языком, помещение - это пространство внутри здания, которое ограничено строительными конструкциями, стенами, перегородками.


Чтобы помещение считалось самостоятельным объектом недвижимости, оно должно обладать признаками изолированности и обособленности.

Изолированность - это возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений. Причем под изолированностью скрывается еще две составляющие: первая - внутренняя связь между всеми частями такого помещения, т.е. если помещение состоит из нескольких комнат, то должна быть возможность пройти через все комнаты, не выходя за пределы помещения, вторая - доступ из помещения в места общего пользования (коридоры, холлы) или сразу на улицу. Обособленность - наличие стен и перегородок.

Рассмотрим для примера два помещения: помещение I, состоящее из комнаты 2 (синий контур) и помещение II, состоящее из комнат 11, 12 и 13 (красный контур).

Площадь помещения I 340,8 кв.м, помещения II составляет 7,2+7,4+33,6=48,2 кв.м. Как видно по рисунку, стены и перегородки являются искусственными ограничителями пространства помещений, и на них не распространяется право собственности. При этом границами помещений являются внутренние поверхности внешних стен. Именно по ним проходит так называемый контур помещения (граница помещения). В рамках такого контура собственник может реализовывать свое право. Следовательно, разграничивающая стена с промерами 9,10 в одном помещении и 9,21 в другом не относится ни к помещению I, ни к помещению II.

Рассмотрим случай, когда произошла небольшая перепланировка в части утолщения стены с промером 9,21 в помещении I.

По идее, контур помещения I измениться не должен, так как в случае изменения границ помещения невозможно провести учет изменений объекта недвижимости. С другой стороны, физически площадь помещения I была уменьшена за счет утолщения стены. Получается, что для успешного учета изменений в результате перепланировки (утолщение стены) контур помещения I изменять не нужно (но тогда мы противоречим требованиям к формированию контура помещения) и площадь также нужно оставить прежнюю, так как контур мы не меняем.

В тоже самое время, уменьшая или увеличивая толщину внешних стен, ограничивающих область действия права собственности на помещения, будут затронуты, по аналогии с жилищным законодательством, интересы всех остальных собственников помещений в этом здании, поскольку ограничивающие пространство помещения стены не входят в право собственности на данное помещение.

Существует и еще одна проблема с границами помещения (контуром помещения). В случае значительной перепланировки, при сопоставлении вида до перепланировки (планировка помещения по сведениям в Едином государственном реестре недвижимости ЕГРН) и вида после перепланировки (планировка из проектной документации), регистратор, принимая решения об учете изменений, вынужден визуально определять, нет ли отличия в части изменения внешнего контура рассматриваемого помещения (в результате перепланировки могут быть затронуты соседние помещения, помещение может расшириться с увеличением фактической площади за счет уменьшения толщин его внешних стен или наоборот - уменьшится в фактических размерах за счет утолщения его внешних стен).

Такое визуальное сопоставление различных видов помещения до и после перепланировки - лишняя возможность допустить ошибки при проверке документов.

Таким образом, мы приходим к пониманию, что по аналогии с земельными участками границы помещений в сведениях ЕГРН должны быть определены как пространственные объекты. 

Если у вас есть вопросы по поводу правильности определения контура вашего помещения, вы можете обратиться к нам за бесплатной консультацией.


Новости недвижимости

В разделе новостей мы знакомим вас с изменениями законодательства и значимыми событиями в сфере учета недвижимости. В своих статьях мы стараемся анализировать нововведения, обращая внимание на важные детали. Также мы подбираем ссылки на наиболее интересные статьи за прошедшую неделю. Если вам интересна эта тема, будем рады видеть вас на наших страницах в социальных сетях:

О компании

Вы находитесь на сайте компании "Геодезия и кадастр". С 2003-го года мы предоставляем кадастровые услуги, подготавливаем межевые, технические планы, акты обследования и экспертные заключения в целях кадастрового учета и регистрации права. Вы всегда можете обратиться к нам за бесплатной консультацией и разработкой алгоритма решения вашей задачи.

Наши преимущества

С нами удобно и комфортно работать. Для начала работ вы просто отправляете на нашу почту имеющиеся отсканированные документы. Вы всегда в курсе дел по проектам благодаря информативному личному кабинету на нашем сайте
Вся деятельность нашей организации максимально автоматизируется. Мы разрабатываем собственную информационную систему ведения кадастровых работ, не имеющую аналогов на рынке
Наша команда состоит из высокопрофессиональных кадастровых инженеров, сотрудников Московского университета геодезии и картографии (МИИГАиК), кандидатов технических наук, членов профильных ассоциаций
Мы не только понимаем, как все устроено в нашей отрасли, но и делимся своими знаниями со специалистами всей страны, ведя собственный публичный справочный портал
В сотрудничестве с ведущими организациями отрасли мы ведем высшее обучение молодых специалистов в области кадастрового учета и регистрации права, а также разрабатываем курсы повышения квалификации
За 15 лет мы выполнили тысячи проектов в Москве и Московской области, что позволяет нам с ответственностью подходить к решению поставленных задач

Наши услуги

Для удобства мы разделили наши основные услуги по видам недвижимости. Выберите: